(Dlhé roky sa zdalo, že kúpa bytu na prenájom je istota. Ceny rástli, hypotéky boli lacné a nájomníci platili. Lenže trh sa otočil a ilúzie o bezrizikovej investícii sa začínajú rozplývať)
Viac než dekádu sa zdalo, že investícia do nehnuteľností je v Česku istota. Ceny bytov rástli, hypotéky boli rekordne lacné a nájomníci ochotne platili. Lenže nič netrvá večne. Zlatá doba investícií do nehnuteľností pomaly končí a investori, ktorí si myslia, že sa história bude opakovať, môžu tvrdo naraziť. Pozrime sa na päť najväčších pascí, ktoré na nich čakajú.
Pasca číslo jedna: Nič nerastie do neba
Ceny bytov v Česku rástli posledné roky raketovým tempom. Príkladom je starší päťdesiatmetrový byt v Prahe – v roku 2016 stál necelé tri milióny, dnes sa predáva za viac než sedem miliónov. Lenže tento rast vytvoril falošný pocit bezpečia. Po finančnej kríze v roku 2009 pritom ceny bytov klesali dvojciferným tempom a návrat na predchádzajúcu úroveň trval niekoľko rokov.
Problém nie je len prepad cien. Ak podstatnú časť očakávaného výnosu tvorí rast hodnoty bytu, dokáže investíciu zásadne ovplyvniť aj niekoľko rokov stagnácie. Pre dlhodobého investora s dostatočnou rezervou to nemusí byť problém – nepriaznivé obdobie jednoducho „vysedí“. Horšie je to v prípade toho, koho okolnosti donútia predávať práve v čase, keď je trh dole.
Pasca číslo dva: Páka funguje oboma smermi
V poslednej dekáde sa presadila agresívna stratégia – financovanie investičných bytov hypotékami. Štyri milióny vlastného kapitálu tak nemuseli stačiť na jeden byt, ale s pomocou banky napríklad na tri.
V ideálnom prípade táto dynamická stratégia vynáša lepšie: investor zarába nielen na vlastnom kapitáli, ale aj na zhodnotení peňazí požičaných od banky. Problém nastane, keď sa ceny vydajú opačným smerom.
„Finančná páka funguje oboma smermi. Vie ako znásobiť zisky, tak aj znásobiť straty,“ varuje obchodný riaditeľ realitnej kancelárie Maxima Reality Jakub Šolar. Príkladom je byt za osem miliónov so 70‑percentnou hypotékou. Desaťpercentný rast ceny priniesie zhodnotenie vlastného kapitálu o tretinu. Pri desaťpercentnom poklese o rovnakých 800 tisíc korún investor príde – dlh voči banke sa totiž s cenou bytu neznižuje.
Česká národná banka už na riziko zareagovala. Od apríla odporúča bankám pri investičných hypotékach maximálny pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti 70 percent a celkové zadlženie najviac na úrovni sedemnásobku čistého ročného príjmu žiadateľa.
Pasca číslo tri: Nájomník hypotéku nespláca – to je mýtus
Pred desiatimi rokmi investorom nahrávali mimoriadne lacné hypotéky so sadzbami pod dvoma percentami. „Na trhu to vytvorilo anomáliu maximálneho kalibru,“ hovorí šéf realitnej kancelárie Doma Dominik Ženatý. Keď sa sadzby počas inflačného šoku vyšplhali k piatim a šiestim percentám, rovnica sa zásadne zmenila.
Pri hypotéke 5,6 milióna korún na 25 rokov stúpne mesačná splátka z približne 24 tisíc pri dvojpercentnej sadzbe na 30 tisíc pri štvorpercentnej alebo 36 tisíc pri šesťpercentnej sadzbe.
A práve tu naráža na realitu obľúbené prirovnanie, že „nájomník investorovi spláca hypotéku“. V skutočnosti nájomník platí trhové nájomné, ktorého výška sa odvíja od miestneho nájomného trhu. Koľko investor zaplatí banke, je jeho vlastná investičná kalkulácia.
Údaje z krajských miest to potvrdzujú. Pri modelovom päťdesiatmetrovom byte v Prahe pri 70‑percentnej hypotéke na 25 rokov a dnešnej priemernej úrokovej sadzbe vychádza splátka úveru na takmer 29 tisíc korún. Priemerné nájomné je však o viac než 5 600 korún nižšie. Z priemerných údajov vychádza, že jediné dve mestá, kde môže hrubé nájomné pokryť splátku, sú Karlove Vary a Ústí nad Labem. A to ešte pred započítaním opráv, neobsadenosti a ďalších nákladov vlastníka.
Pasca číslo štyri: Zabudnuté náklady
Výpočet výnosu z investičného bytu sa často zastaví pri hrubom nájomnom. Lenže realita je krutejšia. Priemerné hrubé výnosy vo veľkých mestách sa dnes pohybujú okolo 3–4 percent ročne. Po odpočítaní nákladov na správu, fondu opráv, údržbu, dane z príjmu, dane z nehnuteľnosti, poistenia a prípadnej neobsadenosti klesá čistý výnos ešte nižšie.
V modelovom príklade bytu za päť miliónov s ročným nájomným 240 tisíc korún klesne hrubý výnos 4,8 percenta po započítaní nákladov na 3,8 percenta. A to ešte nie je započítaná prípadná hypotéka.
Pasca číslo päť: Demografia a regionálne riziká
Málokto pri kúpe investičného bytu myslí na demografický vývoj. Predsa len podľa demografických predpovedí bude v regiónoch ako Karlovarský kraj alebo Ústecký kraj populačné zloženie do roku 2050 masívne klesať. To znamená menší dopyt po bývaní, nižšie nájmy a v konečnom dôsledku aj pokles cien nehnuteľností.
Naopak Praha, Plzeň a Brno budú aj naďalej priťahovať obyvateľov, čo udrží dopyt po bývaní na vysokej úrovni. Výber zlej lokality tak môže znamenať stratu investície, aj keď bude samotný byt v perfektnom stave.
Čo si z toho vziať?
Investičné byty neprestali dávať zmysel. Ako konzervatívny nástroj pre dlhodobé uloženie peňazí fungujú stále. Kto si však s ich pomocou chce skrátiť cestu k miliónom na účte, musí počítať so sériou rizík.
Kľúčom k úspechu je dnes disciplinovaný nákup, aktívna správa a dlhodobá stratégia. Rozdiel niekoľkých percent pri vstupe môže zásadne ovplyvniť celkovú návratnosť investície. Rovnako dôležité je počítať so všetkými nákladmi, nepreceňovať pákový efekt a vyberať lokality s reálnym rastovým potenciálom.