(Poľsko v roku 2025 dokončilo takmer 209-tisíc bytov, Česko len 33,4-tisíca. Ani po prepočte na obyvateľov rozdiel nemizne – v Poľsku vzniklo 5,6 bytu na tisíc ľudí, v Česku iba 3,1. Keby Česko stavalo rovnakým tempom, vznikalo by tu ročne viac ako 60-tisíc bytov namiesto súčasných 33-tisíc)
Poľsko a Česko spája nielen spoločná hranica, ale aj podobná história a kultúrna blízkosť. V oblasti výstavby bytov sa však obe krajiny vydali výrazne odlišnými cestami. Kým Poľsko dokáže uvádzať na trh nové byty oveľa rýchlejšie, Česko za svojím severným susedom zaostáva – a to aj po zohľadnení rozdielneho počtu obyvateľov.
Čísla hovoria jasne
Podľa údajov investičnej spoločnosti ARETE Real Estate bolo v Poľsku v roku 2025 dokončených takmer 209-tisíc bytov, zatiaľ čo v Česku iba 33,4-tisíca. Samotné absolútne čísla by mohli byť zavádzajúce, pretože Poľsko má viac ako trojnásobný počet obyvateľov. Rozdiel však zostáva výrazný aj po prepočte na tisíc obyvateľov.
V Poľsku pripadlo 5,6 nového bytu na tisíc obyvateľov, v Česku iba 3,1. Intenzita bytovej výstavby tak bola u severného suseda približne o 83 percent vyššia.
Podobne výrazný rozdiel ukazujú aj údaje o začatých stavbách. V Poľsku sa v roku 2025 začalo stavať 212,4-tisíca bytov, v Česku iba 35,8-tisíca. V prepočte na tisíc obyvateľov ide o 5,7 bytu v Poľsku a 3,3 bytu v Česku – poľské tempo bolo približne o 73 percent vyššie.
Ak by Česko dokončovalo byty s rovnakou intenzitou ako Poľsko, nevznikalo by tam ročne 33-tisíc, ale približne 62-tisíc nových bytov.
Prečo Poľsko stavia tak rýchlo?
Hlavný rozdiel nespočíva v ekonomickej sile ani v dostupnosti kapitálu. Kľúčovým faktorom je rýchlosť a jednoduchosť povoľovacích procesov.
Podľa analytika Vojtěcha Měřínského z investičnej spoločnosti DRFG trvá v Poľsku povoľovanie stavieb štandardne 18 až 24 mesiacov, zatiaľ čo v Česku nie je výnimkou ani päťročné čakanie. Poľsko podľa neho ťaží z digitalizácie, špecializovaných zón pre priemyselné areály a legislatívy, ktorá umožňuje čiastočne obchádzať miestne územné plány. Vďaka tomu dokáže reagovať na dopyt výrazne flexibilnejšie než Česko.
Ako je na tom Česko?
České stavebníctvo síce v roku 2025 medziročne vzrástlo o 9,3 percenta, ide však skôr o odraz od dna po predchádzajúcich poklesoch. Počet začatých bytov naopak medziročne klesol o 2,2 percenta.
Podľa ekonóma Komerční banky Jana Vejmělka zostáva výstavba nových bytov v ČR veľmi slabá a situácia sa v dohľadnom čase výrazne nezlepší. Hlavným problémom je podľa odborníkov pomalé stavebné konanie, ktoré negatívne ovplyvňuje ďalšiu výstavbu.
Čo to znamená pre ceny a dostupnosť?
Dôsledky tohto rozdielu sú viditeľné predovšetkým v dostupnosti bývania. Podľa Deloitte Property Indexu potrebujú Poliaci na kúpu priemerného 70-metrového bytu približne osem hrubých ročných miezd. Česi potrebujú trinásť miezd, čo krajinu radí na čelo rebríčka nedostupnosti bývania v regióne.
Kým v Poľsku masívna výstavba pomáha udržiavať ceny na relatívne dostupnej úrovni, v Česku nedostatočná ponuka tlačí ceny nahor. V Prahe sa priemerná predajná cena nových bytov na konci roka 2025 vyšplhala na 174 375 korún za štvorcový meter, medziročne o 11 percent viac.
Aký je výhľad do budúcnosti?
Poľský model ukazuje, že rýchla a flexibilná výstavba je kľúčom k dostupnejšiemu bývaniu. Česko bude musieť urýchliť povoľovacie procesy, ak chce situáciu na trhu s bývaním zlepšiť. Novela stavebného zákona, ktorá je teraz v Poslaneckej snemovni, by mohla priniesť zlepšenie, jej vplyv sa však prejaví až s veľkým odstupom.
Rozdiel medzi oboma krajinami je varovným signálom. Kým Poľsko stavia „ako na bežiacom páse“, Česko zostáva v zajatí administratívnych prekážok. A kým sa to nezmení, bývanie v Česku bude naďalej nedostupné – a nielen v Prahe.